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2018
Efficacia dei regolamenti condominiali esistenti: tutti i chiarimenti
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2018
Riforma del condominio: ecco il bilancio delle prime assemblee
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NORME
Nuove norme sul condominio: la tabella delle novità Tabella agg. al 18.06.2013
| Amministratore | La figura dell'amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini (più di 4, ante riforma) e la nomina è fatta, su inerzia dell'assemblea, dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Per fare l'amministratore è necessario essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado. Sono requisiti positivi: godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione. Sono requisiti negativi: condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia la fede pubblica, il patrimonio ecc.; sottoposizione a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; interdizione o inabilitazione; annotazione nell'elenco dei protesti cambiari. L'incarico di amministratore può essere svolto anche dalle società. La durata in carica dell’amministratore è prevista dall'articolo 9: "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore (quele, ad esempio, la mancata apertura o la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale). |
| Animali | L'articolo 16 della legge stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici". |
| Assicurazione amministratore | L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. |
| Conto corrente condominiale obbligatorio | Secondo il comma 7 dell'articolo 1129 (modificato dall'articolo 9 dellle legge n. 220/2012) l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. |
| Destinazioni d’uso e sostituzione parti comuni | Il nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall'articolo 2 dellle legge n. 220/2012) prevede che per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, puo' modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Tuttavia, sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. In virtù del neo articolo 1117-quater, in caso di attivita' che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. |
| Riscaldamento e impianti comuni | E' prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini (art. 1118, co. 5) |
| Sito internet | Su richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. |
| Tabelle millesimali | Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. |
| Videosorveglianza | Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. |
La tabella delle maggioranze
| Modificazioni delle destinazioni d'uso, ex art. 1117-ter c.c. (art. 2) | L'assemblea può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni con un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio. |
| Opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, ex art. 1120, co. 2 c.c(art. 5) | Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. |
| Opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune, ex art. 1120, co. 2 c.c. (art. 5) | Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. |
| Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo ed i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ex art. 1120, co. 2 c.c. (art. 5) | Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. |
| Installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili, ex art. 1122-bis c.c. (art. 7) | L'assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell'edificio. |
| Istallazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni, ex art. 1122-ter c.c. (art. 7) | Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. |
| Revoca dell'amministratore, ex art. 1129 c.c. (art. 9) | Può essere deliberata dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. |
| Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio, ex art. 1130-bis c.c. (art. 11) | La deliberazione è assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio. |
| Costituzione dell'assemblea, ex art. 1136 c.c. (art. 14) | In prima convocazione:
l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In seconda convocazione: l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio. |
| Deliberazioni dell'assemblea, ex art. 1136 c.c. (art. 14) | In prima convocazione:
sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. In seconda convocazione: la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, co. 2, 1122-ter nonché 1135, co. 3 c.c., devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, co. 1 e all'articolo 1122-bis, co.3 devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. |
| Approvazione del regolamento da parte dell'assemblea(art. 16) | Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. |
| Valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 disp. att. c.c. (art. 23) | Possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, nei seguenti casi: quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. |
| Attivazione da parte dell'amministratore di un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare, ex art. 71-ter disp. att. c.c. (art. 25) | L'assemblea delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. |
| Mediazione in materia di condominio, ex art. 71-quater disp. att. c.c. (art. 25) | La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. |
| Proposta di mediazione, ex art. 71-quater disp. att. c.c. (art. 25) | Deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. |
| Adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'art. 1122-bis, co. 1 c.c., già esistenti alla data di entrata in vigore dell'art. 155-bis c.c. (art. 26) | L'assemblea adotta le necessarie prescrizioni con le mggioranze di cui all'art. 1136, co. 1,2,3 c.c. |
| Innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche, nonché dirette alla realizzazione di percorsi attrezzati e l' installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi, ex art. 2, co. 1, L. n. 13/1989 (art. 27) | Le deliberazioni sono approvate dall'assemblea del condominio con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. |
| Interventi in parti comuni di edifici volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione di fonti rinnovabili di energia, ex art. 26, co. 2, L. n. 10/1991 (art. 28) | Sono valide le relative decisioni prese a maggioranza degli intervenuti, conun numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio. |
| Innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, ex art. 26, co. 5, L. n. 10/1991 (art. 28) | L'assemblea di condominio delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. |
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